VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

Investimento que dá retorno

A compra de lotes, residências ou apartamentos é garantia de retorno para quem investe no mercado imobiliário em Sinop

Ter um imóvel em Sinop – seja ele terreno, na planta ou construído – é garantia de valorização no mercado. Essa afirmação pode ser cravada e comprovada – por vezes em valor e em outras por percentual – pelos especialistas no ramo imobiliário, que conhecem como ninguém as oscilações do mercado e suas influências na cidade, e o quanto há de demanda e de oferta.

Para entender um pouco por que existe essa valorização, é preciso explicar os mecanismos que fazem a população sinopense crescer tão rapidamente, a ponto de se consolidar há vários anos como a quarta maior força econômica no estado, com potencial para subir mais duas posições nos próximos anos.

Vale destacar que a valorização não é uniforme, ela depende muito do contexto histórico e da localização do imóvel. Naturalmente, há regiões mais valorizadas que outras, porém, elas têm em comum o fato de apresentarem sólidas condições ao longo do tempo de serem comercializadas por um preço maior.

DADOS OFICIAIS X PROJEÇÕES

Afinal, quantos habitantes Sinop têm? Se considerarmos os números oficiais do IBGE, são 146 mil; se levarmos em conta as projeções populares, 160 mil; a Administração Pública estima quase 196 mil; há ainda quem fale em quase um milhão. Mas, no fim das contas, quem está certo?

Seria loucura admitir, mas cada um tem a sua razão na contagem. Os institutos levam em consideração a obrigatoriedade do fornecimento de estatísticas oficiais populacionais para a contagem da população. Entretanto, estes dados muitas vezes são questionados por representarem menos do que o Poder Público indica.

Isso porque tais informações orientam políticas e ações públicas, que resultam no chamado Fundo de Participação dos Municípios (FPM) – um repasse de verba da União, cujo quociente da fatia percentual é calculado com base na quantidade de habitantes levantada pelo IBGE nas estimativas anuais, na contagem populacional e no censo demográfico. Ou seja, quanto maior a população, maior o repasse.

A partir destas estimativas, a opinião baseada à margem dos números oficiais inclui a população flutuante, composta por inúmeras populações, entre elas a que permanece residindo na cidade apenas por algum tempo (normalmente prestando serviços), até aquelas pessoas que vêm de fora para residir na casa de algum parente ou amigo e acaba não contabilizado na contagem.

Mas e quando o número parece exorbitante demais? Considera-se essa uma soma de habitantes que não necessariamente residem no município, mas estão tão presentes que acabam fazendo parte dele. Desta forma, direta ou indiretamente, Sinop atende mais de 50 municípios das mesorregiões Norte e Nordeste de Mato Grosso e do Sul do Pará, cuja população beira um milhão de pessoas, que buscam ser atendidas nos diversos serviços que a cidade oferece, especialmente saúde, educação e comércio.

“Sinop tem uma população superior a 800 mil habitantes, muito além das fronteiras. Este é o principal fator de crescimento e valorização. Quando você pergunta a qualquer pessoa com poder aquisitivo de compra, independente se é classe social A, B ou C, sobre onde investir no ramo imobiliário, a resposta é Sinop”, opina o diretor da Imobiliária Celeste, Élcio de Azevedo.

Ponto de vista semelhante é compartilhado por Júlio Dias, proprietário da Dias Imobiliária. “Sinop sempre teve um crescimento atípico, diferenciado, até porque a procura foi sempre maior do que a demanda por imóveis. As pessoas que vinham de fora sentiam essa dificuldade. Sempre teve esse diferencial por ser considerada uma cidade-polo e estar muito bem localizada”, afirma o proprietário da Dias Imobiliária, Júlio Dias.

PRINCIPAIS FATORES

Sinop é uma cidade-polo por ser referência em educação, saúde, comércio e dispor de todos os órgãos federais e estaduais, cujos serviços muitas vezes precisam ser feitos presencialmente – no período da pandemia, alguns suspenderam o atendimento e outros migraram para o online.

“Considero Sinop uma indústria estudantil. São 17 mil estudantes, a maioria é de fora. Vem dinheiro para sustentá-los aqui. Nos tornamos uma cidade prestadora de serviços. As pessoas vêm para estudar, trabalhar. E o que fomenta tudo isso também é a população flutuante, que vêm das cidades circunvizinhas consumir em Sinop”, explica Márcio Fleck, diretor da Fleck Imobiliária.

Além disso, os diversos atrativos que contribuem para a melhora na qualidade de vida – como os serviços de lazer, cultura, esporte e turismo – fazem muita gente se mudar em definitivo e estabelecer residência e negócios na cidade, ou mesmo adquirir um imóvel para aproveitar os fins de semana com a família e amigos.

“Tenho clientes, empresários de outras cidades da região, que investem seu ganho de capital em Sinop. O lucro que ele teve durante o ano decide investir aqui. Compra um terreno, constrói uma casa, compra um apartamento. As pessoas que precisam de uma assistência médica, por exemplo, vêm para Sinop”, afirma Fleck.

“Outro ponto que fortalece essa valorização é que os próprios sinopenses também acreditam muito no mercado imobiliário. Investem e reinvestem, algo que não se vê em outras cidades”, emenda Élcio.

A economia sinopense, como um todo, se reinventou ao longo do tempo. E para quem pensa que um setor substituiu o outro, se engana: se um enfraqueceu, outro despontou e agregou ao anterior. “Tivemos momentos difíceis. Eram centenas de madeireiras, com uma economia baseada no extrativismo. A crise da madeira prejudicou um pouco a cidade, mas, com o tempo, isso foi se ajustando. A agropecuária, a indústria e os serviços se fortaleceram e hoje a cidade engloba tudo”, elenco Júlio Dias.

LOTES DOADOS

Chega a ser interessante (e até espantoso hoje em dia) imaginar que os terrenos chegavam a ser doados, principalmente nos primórdios da cidade. Claro, o objetivo naquele momento não era criar expectativas de mercado imobiliário, e sim povoar uma cidade com poucos mil habitantes. Por isso, a própria Colonizadora Sinop e mais tarde a Administração Pública incentivavam o povoamento urbano.

“Na Avenida Júlio Campos, por exemplo, havia terrenos sendo vendidos, mas a maioria era praticamente doados, tudo para desenvolver a cidade. Chegou ao ponto de que quem comprasse uma área rural ganhava um terreno na cidade”, conta Alfredo Clodoaldo de Oliveira Neto, arquiteto e urbanista da Colonizadora Sinop.

Segundo Paulo Cezar, da Vileal Imóveis, a doação de terrenos teve papel fundamental na consolidação do comércio. “Além das residências, estimulou-se a abertura de padarias, mercadinhos, postos de combustível, autopeças, e a cidade começou a se auto sustentar. A madeira extraída dos terrenos era vendida aos madeireiros, cuja cadeia é uma das pioneiras na economia local, seguida pela agricultura e pecuária”.

E QUANTO VALORIZA?

Ora, se a conjuntura de fatores econômicos contribui para a expansão do município, entende-se que mais gente quer morar aqui visando o crescimento profissional e pessoal, entre outros interesses. A demanda aquecida faz os preços subirem naturalmente, respeitando o critério localização.

Nas décadas de 70 e 80, os terrenos eram até doados. Esse benefício, entretanto, ficou no passado. Atualmente, com tamanha procura, as loteadoras, incorporadoras e imobiliárias não se preocupam com a competição, subjugando os preços aplicados por seus concorrentes. Os produtos hoje são consumidos mediante as diferentes formas de pagamento. Isso significa que até o cidadão com menor poder aquisitivo não se nega a pagar pelo preço do local onde quer morar – apenas negocia quais as melhores condições.

O caso de um condomínio fechado, na região Oeste da cidade, é interessante. Os primeiros lotes eram vendidos a R$ 35 mil. Após quase 20 anos, não se encontram terrenos no local por menos de R$ 700 mil – valorização de 1900% no período.

Uma fonte ouvida pela FATOR MT indicou que na Avenida Júlio Campos o metro quadrado tem valor mínimo de R$ 3 mil – importante frisar que alguns pontos são mais valorizados que outros na mesma via.

As obras de infraestrutura presentes num lugar também contribuem para a valorização ou depreciação no mercado imobiliário. O Shopping Sinop, por exemplo, fez o valor dos imóveis no setor Leste explodir após o anúncio de sua construção. Residências e, especialmente, apartamentos, que eram vendidos a R$ 450 mil, hoje chegam a custar R$ 1 milhão, mais que o dobro do valor inicial.

Os especialistas entrevistados e consultados apontam para uma valorização anual de 20% a 30% nos empreendimentos imobiliários em Sinop. O setor da construção civil se beneficiou, visto que o número de alvarás subiu 9,6% e 7,5%, respectivamente, nos últimos anos.

“É uma cidade planejada, que recebe investimentos de outros estados e de fora do país. Vários setores crescem junto. Muitas construtoras entraram nesse ramo. Sinop expande na horizontal, mas chegou a era da construção vertical”, completa Paulo Cezar.